بازار مسکن به‌عنوان یکی از پیشران‌های اصلی اقتصاد و از حیاتی‌ترین نیازهای زیستی خانوارها، ماه‌هاست در وضعیت «رکود تورمی عمیق» به سر می‌برد؛ شرایطی که در آن معاملات خرید و فروش به پایین‌ترین سطوح تاریخی سقوط کرده، اما بهای تمام‌شده ساخت و قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان روندی کاهشی نشان نمی‌دهند. در این میان، زمزمه‌ها و گمانه‌زنی‌ها پیرامون ابلاغ بسته‌های حمایتی تازه و تغییر در سقف و نرخ وام‌های مسکن، خریداران مصرفی، سازندگان و سرمایه‌گذاران را در وضعیتی معلق و انتظاری فرو برده است.
۱. چرایی ناکارآمدی تسهیلات فعلی؛ شکاف عمیق قیمت و سقف وام
طی چند سال اخیر، ارزش اسمی تسهیلات بانکی نتوانسته پابه‌پای شتاب تورم در بخش مسکن حرکت کند. این ناترازی به دو چالش بنیادین انجامیده است:
- افت شدید قدرت پوشش‌دهی تسهیلات: در کلان‌شهرها، سقف فعلی وام‌های خرید (حتی با احتساب جعاله و تسهیلات زوجین) در بهترین حالت تنها بخش ناچیزی—کمتر از ۱۰ تا ۱۵ درصد—از هزینه خرید یک واحد آپارتمان با متراژ متوسط را پوشش می‌دهد. این نسبت در دهه‌های گذشته بیش از ۴۰ تا ۵۰ درصد بود.
- تله اقساط فراتر از توان خانوار: به‌دلیل نرخ‌های بالای سود بانکی، اقساط ماهیانه همین وام‌های ناکافی نیز به‌مراتب از سطح درآمد میانگین طبقه حقوق‌بگیر و جوانان فراتر رفته و تقاضای مصرفی عملاً توان بازپرداخت تعهدات را ندارد.
این دوگانگی سبب شده ابزارهای فعلی بانکی کارایی خود را در حمایت از مصرف‌کننده نهایی از دست بدهند و بخش عمده جامعه متقاضی واقعی به اجبار به بازار اجاره رانده شوند.
